至少從德國承租人的角度來看，德國經(jīng)濟(jì)的力量會(huì)讓人感覺像是被下了毒的圣杯。
在2008年的金融危機(jī)之后，歐洲南部的國家都在努力解決高失業(yè)率問題，西班牙人，意大利人和希臘人紛紛決定在德國重新開始。
再加上東歐人有能力突然遷移到西歐，加上成千上萬的難民，造成了德國的租賃市場(chǎng)上有很多壓力，萊納·布勞恩說，他主要針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究。
“越來越多的人意味著對(duì)公寓的需求越來越大，”他說。
但是導(dǎo)致德國租賃市場(chǎng)的瓶頸。不僅僅是國外的移民問題
“人們正在離開農(nóng)村，搬到城市。這是我們?cè)谥袊?、非洲和美國看到的?rdquo;但在過去并沒有影響到德國?，F(xiàn)在有大量35歲以下的青年人進(jìn)入城市。單單這個(gè)因素就會(huì)導(dǎo)致租金大幅上漲。
政府措手不及
根據(jù)布勞恩的說法，德國當(dāng)局對(duì)大批民眾涌向柏林、漢堡和慕尼黑的明亮燈光，以及更小的所謂的“蜂群”城市措手不及。
“十年前，德國所有人都認(rèn)為這個(gè)國家的人口將會(huì)減少，租賃市場(chǎng)的需求將會(huì)減少，空置房的數(shù)量將會(huì)增加。”因此，政府和投資者都忽視了市場(chǎng)長期以來暗示的信號(hào)。
即使房地產(chǎn)投資者意識(shí)到有什么事情發(fā)生了，他們也無法立刻開工。
布勞恩說，地方政府為了省錢一直在裁員。“當(dāng)他們削減開支時(shí)，他們?cè)诓恍枰说牡胤?，比如建筑部門。”
換句話說，那些不得不勘測(cè)土地并分配土地用于建造的專家們已經(jīng)不在那里了。當(dāng)私營部門能給工程師提供更好的薪水時(shí)，找到新的工程師并不一定容易。
人民的力量
布勞恩說，在迫切需要的發(fā)展面前設(shè)置障礙的不僅僅是地方政府。
市民的抗議活動(dòng)經(jīng)常阻礙新建筑的開發(fā)。
“有一個(gè)完全正常的原因:人們有一種‘不在我家后院’的心態(tài)，”他解釋道。
但害怕中產(chǎn)階級(jí)化是另一個(gè)原因。人們把新建房屋等同于租金上漲。這似乎是真的，因?yàn)樾碌慕ㄖF，所以人們擔(dān)心鄰近的建筑租金也會(huì)上漲。事實(shí)上，如果沒有足夠的供應(yīng)，租金就會(huì)上漲，如果沒有隔壁的新建筑，租金就會(huì)上漲。
在5月份，激進(jìn)分子占領(lǐng)了柏林的幾棟建筑以強(qiáng)調(diào)他們聲稱的是大量的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)是投機(jī)者購買的，然后在被出售前空置了好幾年。
“那完全是胡說八道，”布勞恩說。“沒有房子因?yàn)橥稒C(jī)而空著。這是一個(gè)瘋狂的左翼觀點(diǎn)，認(rèn)為缺乏可用的住房與投機(jī)有關(guān)。
他說，雖然20年前首都確實(shí)有大約10萬空置的公寓，但現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字已經(jīng)減少到幾乎沒有了。
“我們的研究顯示，目前約有1.8萬套空置房——約占總存量的1%。”但這可以用一個(gè)事實(shí)來解釋，那就是需要有幾個(gè)空的公寓，這樣人們就可以搬家了。總有一些公寓需要翻修，也需要一段時(shí)間，”布勞恩指出。
那里的租金沒漲？
在報(bào)道德國租金上漲時(shí)，另一個(gè)經(jīng)常被忽視的問題是，大部分人口沒有受到影響。
布勞恩估計(jì)，三分之二的德國人沒有感受到租金上漲的影響。由于年輕人紛紛涌向城市，導(dǎo)致供應(yīng)過剩，居住在農(nóng)村地區(qū)的人甚至可能從降低租金中獲益。
即便是在城市，租金也不是到處都在上漲。德國強(qiáng)有力的支持租戶的法律保護(hù)長期租戶不受租金上漲的影響。
“從法律上講，租金只能在三年內(nèi)提高15%到20%。而且，一個(gè)人不允許將(舊合同的)租金高于每四年評(píng)估一次的租金指數(shù)。“受折磨的是那些需要搬回家的流動(dòng)年輕人。”
問題的解決辦法
布勞恩說，讓鄉(xiāng)村成為一個(gè)更有吸引力的居住地是治療的一部分。
“德國農(nóng)村地區(qū)缺乏吸引力有兩個(gè)原因，”他解釋道。首先，移動(dòng)電話和寬帶覆蓋率很低。其次，如果你沒有車，你就會(huì)被困住，因?yàn)槟抢锏拇蠖鄶?shù)公共交通都已經(jīng)停止了。
然而，一個(gè)普遍的誤解是，農(nóng)村地區(qū)的就業(yè)機(jī)會(huì)太少。那不是真的。我們發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村的人均就業(yè)機(jī)會(huì)比漢堡、慕尼黑和柏林等城市要多。
但不同的是，高質(zhì)量的工作主要集中在城市。不僅越來越多的德國年輕人上大學(xué)，他們還和其他高水平的人士結(jié)婚。
在過去，醫(yī)生和護(hù)士結(jié)婚。但是現(xiàn)在他嫁給了主治醫(yī)生，這讓他們倆都很難找到符合他們?cè)卩l(xiāng)下條件的工作，”布勞恩說。
其次，他說，政客們需要讓投資者更容易建立。
在柏林，住房赤字是該國嚴(yán)重的問題之一，多年來在城市邊緣修建大型新定居點(diǎn)的計(jì)劃從未脫離過計(jì)劃。
布勞恩把這歸咎于林克，這個(gè)左黨派是柏林政治的強(qiáng)大力量。
“迪•林克(Die Linke)對(duì)遷入城市有意見。他們說，如果我們建造更多，更多的人將來到這里。這是錯(cuò)誤的。不管怎樣，人們還是會(huì)來的，而新來的人通常會(huì)得到更好的報(bào)酬，并對(duì)已經(jīng)在這里的人施加壓力。
他還抱怨聯(lián)邦政府的政策制定不力。
德國政府的目標(biāo)是通過稅收優(yōu)惠來補(bǔ)貼新住房的建設(shè)，從而點(diǎn)燃建筑熱潮。
布勞恩說：“但如果投資者不想建房，補(bǔ)貼是有意義的。”“低利率意味著投資者真的熱衷于建設(shè)。”
“這座建筑之所以沒有修建，是因?yàn)檎疀]有留出土地用于建設(shè)。”補(bǔ)貼通過創(chuàng)造更多的需求，推高了土地成本，進(jìn)而推高了建筑成本。所以這是完全錯(cuò)誤的政策。
盡管如此，仍有一些跡象表明，供應(yīng)終于開始趕上需求。五年前，大約有5000套新建公寓進(jìn)入柏林市場(chǎng)，而現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字已經(jīng)上升到每年16000套。這仍遠(yuǎn)低于政府所認(rèn)為的2.5萬。
“我不認(rèn)為我們很快就能做到這一點(diǎn)。”政治阻力仍然很高。房價(jià)的上漲可能會(huì)平息一些，但公寓的短缺將會(huì)持續(xù)四五年。
